Les étapes d’une promotion immobilière

La conception et la réalisation d’une promotion immobilière est un long processus faisant intervenir différents acteurs. On vous résume les étapes clefs, du début à la fin.

1 - La recherche du terrain

La première étape du projet de promotion immobilière est de trouver le terrain constructible qui correspond aux critères définis par le promoteur (emplacement, superficie, règles d’urbanisme, prix).

Acteurs impliqués : propriétaire foncier, promoteur immobilier

2 - Etude de la faisabilité

Tout projet de construction sur un terrain constructible est encadré par le PLU (Plan Local d’Urbanisme) qui défini ce qui est faisable ou non sur ce terrain. Ainsi, le promoteur doit regarder attentivement si son projet est compatible avec le PLU (superficie des logements, esthétique, accès, espaces verts…). Le promoteur fait donc appel à un architecte afin de concevoir les plans du bâtiment en respectant le PLU.

Acteurs impliqués : promoteur immobilier, commune, architecte, géomètre

3 - Le Permis de construire

Une demande de permis de construire est ensuite déposée auprès de la mairie. Le dossier déposé présente le projet en détail, avec des plans, une notice descriptive et des visuels afin d’apprécier l’impact du projet sur le paysage. La mairie étudie cette demande dans un délais de 3 mois afin de valider la conformité des travaux envisagés. L’obtention de ce permis est une étape cruciale pour le promoteur et est obligatoire pour toute construction.

Acteurs impliqués : promoteur immobilier, mairie, architecte.

4 - La commercialisation

La majorité des promotions immobilières se font dans le cadre d’une VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement). Cela permet de vendre sur plan une partie des appartements avant de débuter les travaux. Cette pré-commercialisation rassure les partenaires financiers (banques et sociétés de crowdfunding).En général, une banque exige 50% de pré-commercialisation avant d’accorder le financement. Cela signifie que si le promoteur a prévu de construire un immeuble de 10 logements, il doit vendre sur plan 5 logements avant d’obtenir son prêt et de commencer les travaux. Nous reviendrons plus en détail dans un prochain article sur la VEFA.Le promoteur peut également choisir de vendre en achevé, ce qui signifie qu’il attend la fin de la construction pour vendre l’ensemble des biens. Il pourra donc vendre plus cher (les acquéreurs pourront visiter avant l’achat, les délais de livraison sont plus courts, il bénéficie de la hausse des prix de l’immobilier… tout cela impacte le prix à la hausse).

Acteurs impliqués : promoteur immobilier, agence immobilière, acquéreurs, notaires.

5 - Le financement

Le promoteur fait appel à un organisme financier pour obtenir les fonds nécessaires à l’acquisition du terrain et au financement des travaux. Ces organismes analysent le projet et sa rentabilité pour prendre leurs décisions.L’enjeu majeur ici concerne les fonds propres exigés. En général, les banques exigent au minimum 20% de fonds propres aux promoteur, ce qui représente des sommes importantes à sortir et à immobiliser pour le promoteur.Pour résoudre ce problème, le promoteur peut faire appel au crowdfunding immobilier.

Acteurs impliqués : promoteur immobilier, banque, crowdfunding immobilier

6 - La construction

Une fois le financement accordé, le promoteur peut acheter le terrain et débuter les travaux.Les travaux se divisent en 2 grandes parties :

Le Gros oeuvre : construction de l’ossature de l’immeuble (terrassement, fondations, maçonnerie…)
Le Second oeuvre : les finitions (électricité, plomberie, menuiserie, peinture…)

Pour cela, le promoteur doit choisir les bonnes entreprises spécialisées dans chacune des réalisations et doit suivre attentivement l’avancée des travaux. Il fait appel aussi à un maître d’oeuvre qui a pour mission de gérer et contrôler les artisans.

7 - La livraison

A l’achèvement des travaux, le promoteur remet les clefs aux nouveaux propriétaires.A la remise des clefs, les garanties légales s’activent afin d’assurer aux acquéreurs que le bien construit est conforme :

Garantie de parfait achèvement durant 1 an
Garantie biennale durant 2 ans
Garantie de dommage ouvrage durant 10 ans.

Le succès d’une promotion immobilière réside donc dans la gestion des différentes étapes décrites. Le promoteur a un rôle important à jouer sur la conception et la sélection de ses partenaires pour mener à bien le projet. Dans un prochain article, nous reviendront plus en détail sur une étape cruciale d’une promotion immobilière qui est le financement.