Les régimes de TVA du marchand de biens

En tant que professionnel de l’immobilier, le marchand de biens se doit de maîtriser les différents régimes de TVA auxquels il peut être confronté. Une mauvaise prise en compte de la TVA peut complètement modifier la réalité économique du projet. L’enjeu est énorme, on vous résume donc les différents régimes de TVA applicables aux marchands de biens. 

Il existe 3 régimes de TVA qui peuvent s’appliquer à un marchand de biens :

• La TVA sur prix total

• La TVA sur marge

• L’exonération de TVA

Le choix de ces régimes peut soit être imposé par la loi au marchand de biens selon la typologie de son opération, soit être à la main du porteur de projet.

La TVA sur prix total, une obligation légale

Il existe différents cas dans lesquels le marchand de biens est contraint d’être au régime de TVA sur prix total :

• Il opère sur un immeuble de moins de 5 ans

• Il s’agit d’une nouvelle construction : construction d’un nouveau bâtiment, surélévation (création d’un logement sur un nouvel étage)

• Il fait des travaux rendant l’immeuble neuf, à savoir :

  • Si le projet touche ou renforce plus de 50% des fondations

  • Si le projet touche à plus de 50% des éléments de structure hors fondations (plancher, murs porteurs, charpente…)

  • Si le projet touche à plus de 50% des façades hors ravalement (création nouvelle fenêtre, porte, isolation extérieure…)

  • Si le projet touche à plus de 66% de tous les éléments de second oeuvre ci dessous :

    • Electricité

    • Cloisons

    • Sanitaire/plomberie

    • Revêtement de sol

    • Huisserie extérieur (fenêtre, porte…)

    • Système de chauffage

  • Si le projet change d’affectation un terrain bâti en un terrain à bâtir : par exemple, acheter une maison avec un terrain et diviser la maison du terrain. Le terrain divisé devient donc un terrain à bâtir.

Ainsi, si le projet du marchand de biens se retrouve dans un des cas de figure énumérés ci dessus, le régime de TVA sur prix total s’applique.

Pour faire simple, dans ce cas la TVA collectée se calcule sur le prix de vente total, tandis que la TVA déductible se calcule sur le montant total des travaux.

A savoir : le régime de TVA s’applique par lot, ce qui signifie que dans le cas où un un projet contient une parcelle avec maison et un terrain et qu’il y a division du terrain, il faut étudier chaque lot individuellement. Dans l’exemple, il est possible que seule la parcelle avec le terrain soit assujetti à la TVA sur prix total, et que la maison existante rentre dans le cadre de l’exonération de TVA. 

Le choix du régime de TVA

Si le porteur de projet ne rempli aucune des conditions ci dessus, il aura alors le choix entre le régime de TVA sur marge et le régime d’exonération de TVA.

Chacun de ces deux régimes peut s’avérer avantageux pour le marchand de biens dans des cas précis :

• Dans le cas où de nombreux travaux sont à prévoir, la TVA collectée peut être importante, et le porteur de projet pourrait avoir intérêt de déclarer la TVA sur marge pour prendre en compte cette TVA collectée.

• Dans le cas contraire, le régime d’exonération de TVA est souvent plus intéressant.

Vous avez du mal à visualiser ces régimes dans des cas concrets, voici un exemple chiffré pour vous aider : 

Marie est un marchand de biens confirmé et souhaite réaliser un projet. Elle achète donc un appartement à un particulier à 50k€. L’acquisition n’est pas soumise à TVA. Marie souhaite réaliser des travaux pour une somme de 50k€ avant de revendre l’appartement pour 200k€.

Voici l’impact des différents régimes de TVA sur son projet :

On remarque donc que Marie optimise sa marge nette en choisissant le régime d’exonération de TVA. Si toutefois son projet remplie une des conditions mentionnées ci dessus, elle serait contrainte d’opter pour le régime de TVA sur prix total, qui rogne sa marge. 


L’impact des différents régimes de TVA est un enjeu crucial lors d’un projet de marchand de biens. C’est un facteur à bien maîtriser dès l’étude préalable des projets. Nous conseillons donc chaque marchand de biens de se former et de se faire accompagner par des experts comptables compétents tout au long de la conception du projet.